2、东三环和北三环的老破幼，好比联结湖、金台路、向阳门地铁站何处的楼梯楼或者电梯两居屋子，如向阳门的三丰里幼区，联结湖、东大桥、呼家楼和金台路何处老屋子更多。
3、东四环或者东五环有十里堡、青年路、常营、双桥有400出面的两居电梯房、如晨曦家园A区、富力阳光美园、北辰福地、柏林爱乐、远洋一方等。
打个譬喻吧，谁都知路过年的时辰车票紧俏，净是黄牛囤票的。但他们都是赶在三十之前出手，这样就算是加价买入的，倒卖时也至少不亏本儿。但您的设法是在除夕接盘这些票，那初一之后是否能赢利就看政策和行情了。
学区房也类似，谁都知路2023年是入学最顶峰的顶点，也是溢价最高的时辰，相当于腊月二十八吧。而后这两年固然也算顶峰，但终于是人数少了点儿，溢价也就降了一些。但既然是400万左右的占坑儿房，那就依然是溢价率最高的，30%左右吧。明年就是确定的入学人数拐点，相当于三十晚上十二点，之后能否保住溢价就到时辰再看吧。
但在我看来，这会儿接盘学区房，拐点之后的最好成就就是保住溢价。也就是赌赢了能不输，赌输的话那就看自己的心态了。
2、我建议先算算租售比吧，也就是租金回报率。器材城比向阳的低30%左右，也就是400万相当于向阳靠近300万的屋子，那100来万就是溢价，是学位的价值，用不上学位的租户是不成能出钱的，所以收益才低。
3、若是不赌学区房，那通例建议是“房产的价值由地段儿决定”。最稳妥的就是联结湖周边，那些板块都差不多，20多年来一向是北京大盘的标杆走势。只有屋子没硬伤，那就注定是不吃亏也不占便宜
不外若是是我的话首选东四环表的朝青四惠一带，这些年的板块增值更多。短期持有就买房龄新的商品房（保险房看情况），十年八年的就买老公房。注沉租金收益就买公寓，不愿意冒险的那就买普宅�？醋约旱慕怪蛋�。
都没相宜的再看五环表，只有没硬伤，也大无数能不落后大盘。不外干嘛非得赌塔楼啊，万一输了呢？归正住建部按套内计价的定见稿已经颁布了四五年了，落地是迟早的事儿，大势所趋。非得对赌的话那也是看命运吧，所有皆有可能。
4、单一就是这情况吧，其实就是赌不赌的事儿。归正我不赌学区房，就算命运好赌赢了，那也是房价不输+少收租金，还不如联结湖老破幼呢。赌输了那就双方都输呗，用不上学位的话图什么呢？
而后我也不赌塔楼，既不多收租金也不加强流动性，吃亏的可能性还大，图什么呢？或者说若是自住的话还算相宜，不自住那就自己思考了。
我以前征询过您买房的问题，我们孩子北京户口，幼升初筹算回京上学，您其时给推荐向阳比力不错的初中学区，我们此刻比力纠结的是孩子此刻才一年级，是四年以来再买，还是此刻买，买的早了怕学区政策有变动，晚了又怕房价上涨，想听听您的建议。
1、幼升初回北京，向阳学区，那这先看哪所学堂，再看预算几多。若是指标是帝景这种对口幼区少的学堂，那提前买的话就得接受学区溢价了，没法子。
2、预算的话若是比力高，好比千万左右起步的，那也是什么时辰买都行，无数学堂都能买到溢价低的，甚至是齐全没有溢价�；蛘咚底芗墼礁叩囊缂勐试降�，各项都能两全。
3、至于政策不会有什么大的变动，没必要纠结。终于是向阳区，正本学位就没有器材海严重，那既然是在顶峰期都没太过度的较劲，入学孩子少了谁还没事儿找事儿��？也就是说就算政策有变动，或许率也是向宽松了变，不太可能说在低谷期收紧。
这就跟楼市政策似的，都是暴涨的时辰限购限贷，主张是抑造泡沫。像这几年低谷期的政策变动就是放松限购了，犯不上逆势操作。
请问，您的意思就是什么时辰买都行是吧？我把您几年前发给我的话保留下来了，筹算后面就照着您说的买，我们只有初中不错就行，预算5，600万，综合学区，自住，保值这几个方面，能不能麻烦您沉点推荐2—3个处所，我们在表地属实不太相识。
1、大体就是这意思，只有不买学区溢价高的，那天然是什么时辰买都行了。向阳两种学区房，一种是中幼学都对口各自牛校的，或者是从幼学就对口九年造牛校的，也就是只有带幼学牛校的，那就溢价高。
第二种是幼学对口的不算头部校，但中学对口牛校，也是单校。这种屋子的溢价就不太高了，甚至没溢价。那买这种房就什么时辰都行呗，居住的性价比正常，也没单独的保值风险。
2、5/600万，那除了帝景和北中本校之表都能买到了。通例建议是80、朝表、嘉铭东区、清朝和陈分。人朝也能够，就是这几年屋子卖爆了，孩子太多导致扩招严沉，分校多，师资的压力大。
要是我的话会先看朝表，没相宜的看嘉铭东区或陈分。具体屋子找本地中介吧，好找，看房的时辰算算是否有溢价或凹凸就行。
3、此刻买还是过几年买看自己的判断。不外我以为此刻是北京楼市的底部，以这几个学区中不带溢价的屋子来说，年化租金回报率蹬宗或超过同期银行存款利率了。并且利率此刻是下行通路，五年前的都出现倒挂了。那在这种情况下，若是手里有几百万，买房收租金的收益就不低于银行定期，卖不卖的就看自己了。
请问，孩子幼学四年级此刻通州上学想转西城，北京户口。筹备卖掉通州屋子，在西城买两居。一是通州屋子孩子落户上学用，由于四年级转出，是否受到六年一贯造影响，是否会造成此外孩子无法作为学区房登记入学而拉低卖出价值？
1、六年一贯造？六年一学位吧？通常没什么影响，无非是新买房的多�；�。通州的学位没那么严重，大无数都不影响价值。具体的这还是问本地中介吧，他们更熟悉通州情况。
理由是全国的有钱人脑子很正常，没有病，人家有钱会拿一千万在北京买个80平的老破��？在他们那个处所买个带游泳池的大house不香吗？
不要相信某些幼作文炒作的铺开限购会疯涨，太自谅凡，那是有多套屋子的想割别人的韮菜为自己解套！看看谁会成为最后一波被割韭菜的！
1、呵呵，就跟谁说过北京屋子铺开限购会疯涨似的？这就是典型的自己给自己设个靶子，或者是先开枪再画靶子，自说自话的自圆其说而已，有意思吗？
我也不以为北京房价会疯涨，但若是以这个逻辑，我同时也不以为股市会疯涨，由于有钱人的脑子很正常，没有病，谁会拿一千万去股市买个虚无缥缈的垃圾股？您能认同吗？
再进一步，就算铺开工资造度，我也不以为通常人的收入会疯涨，还是同样的逻辑，由于有钱人不傻，您认同吗？但这其实都没什么意思，怎么说都行，就看什么人爱听了。
2、另表谁也没说过有钱人的脑子不正常��？但请问了，1000万在北京买个80平老破幼属于不正常，那500万的时辰正常吗？300万100万的时辰正常吗？若是都不正常，那什么时辰算正常��？若是以前算正常，那凭什么说此刻买就不正常��？尺度在哪里，单标还是双标？
若是说表地有钱人到北京买房不正常，那北京人持有高价屋子正常吗？北京业主们是不是应该把屋子都卖了移民幼县城��？
而后幼县城的动辄几千块一平米正常吗？本地业主怎么不卖了屋子移民黑非洲��？好比到撒哈拉买块大戈壁当酋长，他不香吗？所以这种话底子就没意思，纯属废话，也就是说出来让一些人意淫而已。
再多说一句，您的北哥对学霸们拼命参与高考上清北有什么见解吗？会不会也说学霸们脑子不正常啊，明明能够在幼县城当偶像的，却非得到清北当通常人，甚至是学渣，他们有病吧？若是以为他们有病，那或许是自己有病，理解不了“人往高处走+高处不胜寒”的境界。
好多人就这样儿，只有你轻易胡诌个似是而非的路理，而后说点儿让他们喜欢听的，韭菜就自己把自己给噶了，这就是韭菜的境界和认知。人和人最大的差距就是认知，比人和二哈的差距都大。
好多人自夸会独立思虑，其实连最单一的逻辑诡辩都看不懂，还当作圣经去满世界传福音呢。您说这些人可笑不？可怜不？可悲不？可恨不？可叹不？可割不？欢迎对号入座，仅供参考。
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