好比，上半年海淀楼市持续发力，永丰南颐海云颂（�
？�）、功德寺双子星（绿城、越秀）、朱房村双子星（华润、建发）......还有即将入市的中海树村项目，一功夫，海淀风头无俩
。 以中海万吉九序为初步，三间房双子（保利、金茂）、朝青黄衫木店项目（中建智地），以及即将土拍的太阳宫、永安里地块，下半年向阳楼市将与海淀“硬碰硬”
。 例如，上半年北京发力最大的房企，重要是华润、中建智地、中海和越秀这四家房企
。凭借着主题区域尤其是海淀的豪宅项目，TOP4已经将北京保利远远甩在身后
。 而保利，前两年还有两个热销盘保利天汇、朝央和煦，但从去年下半年起头，北京保利的运势急转直下，在主题区已经许久没有拿到靓地
。 以嘉华天珺为例，这个项目早在今年1月份就已开盘，但目前仅网签了170多套，全盘去化率还不到14%；网签金额约莫15亿元，约为拿地成本的17%
。 要知路，这170多套网签中，有113套是开盘前两个月实现的——也就是说，自3月份颐海澐颂以及功德寺项目开盘以来，近3个月，嘉华天珺只有不到60套网签，均匀每月仅有20套
。 我们知路，官宣业绩、海报刷屏往往不靠谱
。此前嘉华天珺初次开盘，宣称卖了322套，销售金额31.66亿，了局半年从前了，认购转网签才50%多一点，我们就知路北京保利的惯常操作有多牛
。 整体看从前三年，保利的拿地态势是低门槛改善，这跟保利短缺拿到类似朱房村、功德寺、太阳宫、酒仙桥这种主题项主张命运有关，也跟其产品营造能力是相匹配的
。 然而，随着楼市下行，低门槛改善盘也一路看跌，市场的眼光险些都集中在主题高端改善盘上
。北京保利囤的那些低门槛改善项目，销售逐步显露疲态，权利排名一路下滑，几近要跌出北京前8了
。 例如，顺义颐璟和煦，卖了一年，去化率只有45%
。石景山璟山和煦，去化率稍好也不外55%，还有300多套库存
。向阳的和光煦境，卖了两年甚至卖成了现房，还由于现房比期房价值低约8000/㎡，以及可能减配等成分，一度引发业主抗议维权
。 少有的两个亮点项目，就是前面提到的保利天汇和朝央和煦
。保利天汇是东坝的龙头，而朝央和煦，更是保利近两年在京最热销的项目
。 从去年起头，向阳总计有二三十宗的地皮出让，好比十八里店、幼红门，就有靠近2000套房源在售；朝观天珺地点的三间房，除了金茂的直接竞争表，还面对朝青黄衫木店地块的竞争
。 据相识，去年12月，在北京保利已有3年的刘喜涛，被调任至河南保利，而接替他的，是2008年参与保利、原保利集团董办副总的李红亮
。 所谓“新官上任三把火”，面对刘喜涛留下的多多存量弱势项目，为了突破藩篱，李红亮只能选择拥抱寂仔流速又有利润的海淀
。 为什么
？半壁店项目交通上并没有什么短板，环线区位还属于海淀四环表，但其地点的田村板块，却是海淀公认的价值洼地——这里同品质房源显著比海淀其他板块价值更低
。 由此，虽说半壁店项目属于海淀西四环，但学堂资源和功德寺、朱房村那些网红盘没法比，这在极其看沉教育的海淀，是一个巨大的负分项
。 而再看土拍单价和定位
。半壁店楼面价达到了7.84万元/㎡，这个单价意味着，保利半壁店项目要做成10万+级此外豪宅项目，才不至于亏本
。 而在田村板块内，认可度最高的改善楼盘是乐府江南
。这是05-07年建成的江南园林风格幼区，挂牌均价9万左右，人车分流，占有海淀少见的绿化和水系，搭配仿古的亭台楼阁，的确很有辨识度
。 因而，保利半壁店项目想要出圈，必须拿出孤注一掷的勇气，把产品设计和营造能力提升上来，以绝对的产品力统治田村——既然半壁店项目不是一个地段型选手，但好歹占着海淀西四环的区位，若是能用产品力措辞，未尝不能避短扬长
。 但问题是，北京保利自身更善于做改善而非豪宅，旗下10万+的项目寥若晨星，除了嘉华天珺，上一次在海淀做的豪宅项目还是2014年开盘的保利海德公园
。 所以这一次，保利李红亮能否克服向阳与海淀客群的巨大差距，突破改善与豪宅群体的藩篱，实现产品与团队的迭代，值得疑惑
。 另表，海淀迄今还没佑装好屋子”的宽松新政，也无形中加剧了半壁店项目“产品得救”的难度
。好比半壁店就涉及到空军机场限高，构筑高度依照15米节造，做产品会很受限
。