当楼盘烂尾、交付遥遥无期 ，购房者往往在“持续还贷”与“退房止损”之间进退失据。“即便赢了官司 ，短功夫内也拿不到屋子和钱 ，还有必要告状吗？”像李粒（化名）这样不安“钱房两空”而犹豫是否通过诉讼“脱身”的烂尾楼购房者不在少数。
近日 ，江苏驻马店市中级人民法院颁布的一路判决 ，为这类两难困境提供了沉要参照。案例显示 ，开发商逾期未交房 ，不仅需返还购房者首付款和已偿还的贷款、利钱 ，后续渣滓贷款本息也由开发商承担。
该判决迅速在社交平台引发热议。相较从前不少购房者在楼盘烂尾后不仅拿不到违约赔偿 ，甚至因“停贷断供”反遭银行告状 ，此案明确由开发商承担首付及贷款责任 ，被不少司法界人士以为是贯彻了“谁违约谁担责”的准则。
“该案例拥有典型性 ，对于�；す悍空呷ɡ⒎辣阜科笞薹缦盏榷加涤衅舴⒁馑�。”上海易居房地产钻研院副院长严跃进向中国新闻周刊分析称 ，其创新点在于 ，突破了以往购房者退房后仍需承担贷款偿还责任的通例 ，也预防了购房者既未获得房屋又需承担贷款偿还责任的不平正景象。
2020年11月 ，柏某、杨某娟与江苏驻马店某开发公司签定《商品房买卖合同》 ，采办该公司开发的房屋。与此同时 ，杨某娟作为告贷人 ，柏某与开发商作为共同保障人 ，与某银行签定贷款合同。按约定 ，银行直接将贷款资金划拨至开发商账户。
后因开发商迟迟未交付 ，柏某与杨某娟诉至法院 ，要求解除《商品房买卖合同》 ，并返还已支付的首付款及已偿还的贷款本息 ，法院予以支持。
将房屋返还开发商后 ，双方口头约定由开发商持续偿还渣滓贷款。但开发商未推广 ，二人被迫代为偿还贷款。因就代偿部门无法协商一致 ，两人再次诉至法院 ，要求解除《幼我购房担保告贷合同》 ，并要求驻马店某开发公司偿还已代付贷款39617.58元 ，同时持续承担渣滓贷款本息的偿还使命。
审理该案的驻马店市赣榆区人民法院以为 ，凭据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用司法若干问题的诠释》（下称《诠释》）第二十条 ，若因购房合同无效、撤销或解除 ，以至贷款合同主张无法实现 ，购房者可要求解除贷款合同 ，法院应予支持。鉴于柏某、杨某娟为购房向银行贷款 ，但因开发商违约导致购房合同解除 ，其获得房屋所有权的主张落空 ，解除贷款合同于法有据。最终法院判决解除《幼我购房担保告贷合同》 ，并判令开发商返还两人已还贷款及利钱 ，同时承担渣滓贷款本息的偿还责任。
严跃进指出 ，购房与贷款虽为两项买卖 ，现实中一旦项目烂尾 ，即便购房合同解除 ，贷款合同仍被银行强造推广 ，由此出现部门地域业主因停贷被告状的情况。该案例保险了购房者退房、退首付款及利钱及解除贷款偿还责任的三沉权利 ，有助于缓解购房者经济压力 ，更好地激活其二次购房消费需要。“此表 ，有关偿还贷款的责任转移到开发商身上 ，更好地实现了权责利对等的关系 ，反过来敦促开发商做好保交付工作。”
在期房按揭买卖中 ，购房者通常签署两份合同：一份是与开发商签署的《商品房买卖合同》 ，另一份则是与银行签署的《按揭贷款合同》。一旦楼盘烂尾 ，选择“脱身”的购房者必须解除这两份合同。
三年前 ，林绮（化名）以每平方米1万元的价值在河南郑州采办了一套总价逾90万元的期房 ，首付28万元 ，并向银行贷款65万元。然而 ，项目逾期交付超过两年。其间 ，开发商失联 ，房价也腰斩至单价5000元。
面对“持续还贷如填无底洞 ，不还贷款则征信受损”的局面 ，林绮翻阅了大量判例 ，以为自动烧毁首付款和已还贷款 ，或许能增长法院支持解除合同的可能性。最终 ，她选择烧毁28万元首付款及已偿还的10万元月供 ，将开发商与银行一并告状至法院。“这相当于断臂求生。”她对中国新闻周刊暗示。
最终 ，一审法院支持解除购房合同和贷款合同 ，判定渣滓贷款由开发商承担。银行不服上诉 ，主张“房屋合同的推广风险不应由银行承担” ，二审法院驳回上诉 ，维持原判。
北京京云律师事务所律师杨伟婷代理过某烂尾项目30余户业主的退房案件。她通知中国新闻周刊 ，是否告状需结合项目现实情况 ，衡量损失与风险。部门项目在业主持续推动下复工建设实现 ，最终交付。但也有业主在审视项目建设水平、周边配套滞后、房价显著着落等成分后发现房屋交付功夫遥遥无期 ，损失不休扩大 ，首付款加已偿贷款本息的总额 ，足以在市场上再购置一套房产。在这种情况下 ，退房反而是更为理性的决策。“当然 ，这意味着要接受首付款和已偿贷款本金利钱可能无法追回的风险。”她补充路。
首先是立案难。北京金诉律师事务所主任王玉臣对中国新闻周刊暗示 ，“保交楼」佝策下 ，部门地域的法院甚至会出现不予立案的情况。李粒就遭逢此类情况。据媒体公开报路 ，河南驻马店一楼盘因纳入“保交楼”名单 ，本地法院持久未予受理 ，最终在有关部门督促下以简易法式立案。
即便成功立案 ，购房者还将经历冗长复杂的司法法式。王玉臣指出 ，若是选择退房 ，购房人需先通过诉讼解除合同 ，若开发商拒不共同 ，可能涉及多轮执行法式 ，诉讼周期长、成本高。
进入诉讼后 ，争议的焦点 ，集中于对合同解除前提的认定。民法典划定了合同法定解除的五种情景 ，其主题是基于合同主张是否实现。同时 ，第562条也明确了约定解除 ，当事人能够约定一方解除合同的事由。解除合同的事由产生时 ，解除权人能够解除合同。
但中国新闻周刊检索裁判文书发现 ，法院的裁判思路并不一致 ，有法院支持“约定解除”。例如 ，山东省通辽市黄岛区人民法院于2023年6月颁布的民事判决书显示 ，商品房买卖合同的双方约定“延期交房”作为合同解除的事由 ，因开发商超过约定的60天期限尚未交房 ，法院支持购房者行使合同解除权。
但也有法院基于同样的约定解除事由 ，引入政策考量 ，作出分歧判断。云南省高院在今年5月颁布的一则裁定中指出 ，固然购房合同约定逾期180天可解除 ，但案涉项目在“保交楼”纾困资金的支持下 ，已经实现主体建设并装建结束 ，房屋有望交付 ，合同主张实现的前提已经根基具备 ，故本着守护买卖不变的准则 ，同时为了预防出现购房人“既得不到房又得不到钱”的局面 ，维持一审未予解除买卖合同的判决。
“一些法院常将‘合同主张是否实现’作为裁判主题 ，忽视了购房合同中正本约定的解除条款 ，甚至混合了‘法定解除’与‘约定解除’的界限 ，这在逻辑上存在矛盾。”杨伟婷强调 ，所谓“保交楼」佝策 ，实为当局对开发商融资的支持措施 ，重要是方便银行放贷 ，并不组成司法层面上开发商必须推广交付使命的凭据。因而 ，部门法院以“保交楼”为由 ，驳回业主解除合同的要求的判决逻辑 ，并非基于合同约定或事实证据裁判 ，而是受政策口径影响。
她还指出 ，有开发商未能如期交房也没有正式通知延期 ，且以疫情、大气传染等不成抗力为歇工理由 ，法院在处置时通常予以肯定选取。因而 ，购房者必要更为全面的举证 ，例如沉点核实项目根基情况、地皮规划及验收手续 ，网络销售过程有关文件 ，如预售规划等 ，对业主就无法交付的原因、开发商的违约责任以及判定合同解除前提拥有沉要参考价值。
王玉臣指出 ，买卖合同解除后 ，贷款合同解除的凭据是《诠释》第二十条。此表 ，第二十一条第二款还明确 ，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后 ，商品房担保贷款合同也被解除的 ，出卖人该当将收受的购房贷款和购房款的本金及利钱别离返还担保权人和买受人。
但中国新闻周刊发现 ，关于“渣滓贷款由谁承担”的裁判也存在吩扃。有法院将购房与贷款视为独立合同 ，判决购房者仍应持续还贷；也有法院选取“关结合同”逻辑 ，判定开发商应承担渣滓贷款偿还责任。
此表 ，还有法院凭据贷款合同解除的节点来划分隔发商与购房者的还款责任。例如 ，河南省新县人民法院在2021年的一路判决显示 ，贷款合同解除前 ，相应贷款本金及利钱由购房者承担；贷款合同解除后 ，渣滓贷款由开发商承担。
对此 ，杨伟婷建议 ，购房者在提起民事诉讼时 ，务必要将银行列为第三人 ，要求解除购房与贷款合同 ，开发商返还已支付的首付款、利钱、违约责任以及已经偿还的本金、利钱 ，未偿还的贷款本息由银行和开发商之间自行结算 ，这样在判决解除后则毋庸持续支付银行贷款本息。
王玉臣指出 ，购房人成功退房并追回款子的可能性很大水平上取决于开发商的资产情况。若开发商名下的资产、持有的地皮、未售房产等足额覆盖债务 ，购房人回款可能性略高一些；若开发商的资金情况欠安 ，购房人可能追回款子的可能性较幼。
杨伟婷也坦言 ，代理的有关案件目前处于执行阶段 ，但执行存在较大阻碍。监管账户内确有资金 ，但被冻结 ，尚未拨付给购房人。她提到 ，当事人最初的主题诉求是贷款免还 ，愿意接受首付款及已还本金本息的部门损失 ，渣滓部门则采取追偿方式。但现实是 ，未售房产及地皮等资产须项目落成后方可措置 ，执行周期长、过程复杂。
严跃进也强调 ，一旦合同解除 ，购房人与开发商的司法关系即转化为清澈的债权债务关系 ，开发商应退还购房款并支付利钱。今后如复原销售、变卖资产或有新资金流入 ，理当优先清偿购房者 ，而非金融机构、构筑商或其他债权人。“这不仅是一种司法责任 ，也是一种对购房者的根基权利保险。”
事实上 ，最高人民法院早在《关于商品房消费者权势�；の侍獾呐础分幸衙魅� ，在房屋无法交付且无交付可能的情况下 ，商品房消费者主张价款返还要求权优吓宗建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
然而 ，在现实操作中 ，所谓的“优先权”往往难以兑现。王玉臣指出 ，购房人的新闻较为滞后 ，往往在发现问题并起头维权时 ，开发商的其他债权人可能已经将资金执行 ，购房人即便有优先权 ，也会晤对无钱可执行的情况。若进入破产法式 ，还将面对资产措置周期长、清偿率低等难题。
要真正保险购房人的权利 ，王玉臣以为 ，关键在于造度层面的预防和补救机造。一方面 ，逐步奉行现房销售。提高预售门槛 ，最终过渡至“建成交付后销售”模式。对于过渡期项目 ，可设定“预售与现房双轨造” ，若选择预售 ，则必要以高保障金、严格的资金监管作为门槛；若选择现房销售 ，则能够享受部门政策上的倾斜和优待 ，激励开发商现房销售。
另一方面 ，需强化预售资金的关环监管。通过更为严格、详细的“吩熠放款”预售资金支赋予建设节点严格绑定。同时 ，强化银行监督预售资金的有关责任。若有关房款没有转入对应的监管账户中或银行未推广监督使命导致项目资金被挪用 ，银行应承担相应的赔偿责任。此表 ，对于监管不到位确当部门门 ，也应成立责任查究机造。“应允许购房人直接对挪用资金的开发商关联方如股东等直接告状。”他还建议。
更现实的问题是若何预防屋子彻底烂尾 ，从底子上和性质上解决购房者的住房问题。严跃进以为 ，对于烂尾楼项目 ，推动复工交房应是优先选项。当局和有关部门应积极协调融资和施工 ，如提供融资支持、减免有关税费等 ，确保项目可能交付。对于那些确已进入退房退款流程的项目 ，应成立一个根基的偿还秩序 ，即“偿还给购房者优于构筑企业和施工方”。
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