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。 再向北，在海淀的另一个边缘地带，开盘1年半网签率堪堪刚过30%的嘉华天珺销售缓慢，均价已从8.6万下调至7.5万，全盘收回金额28.45亿，占该宗地价33%
。 数据显示，2026年一季度，保利归母净利润9.16亿元，同比下滑57.06%，已经是陆续五年利润下滑后再次腰斩
。高盛更是直接预测，保利2026到2028年将别离吃亏8亿元、10亿元、12亿元
。 先看价值
。凭据克而瑞数据（北京丰台区新房月度供求数据，统计领域为商品住宅），丰台区新房成交均价从2025年1月的76761元/㎡，一路走到2026年4月的60690元/㎡，2026年4月同比下滑17.77%
。套均价更夸大，从2026年1月的1115万元，跌至2026年4月的677万元，同比暴跌28.37%
。 图注：16个月功夫，丰台新房成交均价从7.6万元/㎡一路下行至6.07万元/㎡，价值中枢显著下移
。这不是短期颠簸，而是趋向性下行（数据起源：克而瑞） 而库存上，2025年5月一度冲到11887套的高点，即便到2026年4月有所回落，仍在万套高低，高居北京各区之首，按近3个月成交节拍测算去化周期已超24个月——这远远超过了健康水平
。 而本区的优质供给却在源源不休的涌入：华润万泉寺已宣告引入万象城落地，将做"全北京首个全抬板五代住宅"；即将出让的泥洼地块容积率低至1.1，是稀缺的三环类别墅地块
。因而，保利在丰台的处境，能够用四个字形容：腹背受敌
。 六七十年代的老旧幼、窄到会车都得靠技术的窄路、比行路树还密的电线杆子，加上头顶时不断低空掠过的西郊机场航班——这就是"国宾豪宅区"的真实底色
。 抛开这个被创造出来的名词，现实上该地块位于北京置业者都很熟悉的一个板块：海淀田村，它曾占有体量重大的城中村，北侧的京门铁路，固然一个月只跑一两次航油列车，但如统一路物理疤痕，把板块钉在了"资源畅达度弱"的十字架上
。 机场带来的保密、控高、限建三路紧箍咒，让这片区域始终别指望出现什么大型贸易综合体或高端城市界面
。而若是用导航的三维地图去看机场的状态，以及其与保利熙瑞的相对地位关系，则又多了一份特殊的生理压力
。 周边二手房其实并不具参考价值，由于凭据克而瑞数据，项目3公里领域内二手房登记成交均价大多在3.9万-4.7万元/㎡，个别幼区约5.6万元/㎡
。而保利熙瑞的登记均价高达12万+/㎡——这是一路靠近3倍的剪刀差
。 另一件事也颇耐人寻味，2025年5月20日，当保利+建工以45.45亿元拿下这块地，楼面价高达7.84万元/㎡时，业内一度颇为震惊，由于这一价值甚至超过了部门海淀传统热点板块的地皮成本
。 而在项目开发推动过程中，最初参加拿地的建工逐步淡出，只剩保利主导项目推动，项目开发主体北京慧海常筑置业有限公司也由保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理
。 户型面积与设计简直出彩：165-275㎡，全四居起步
。其中165㎡的四叶草户型四角布局互不打搅；240㎡的楼王户型南向面宽拉到16.5米，三套房设计还配了独立保姆间
。整体得房率据称做到85%以上，目前市场新闻，装建尺度4000-4500元/㎡
。 而为了匹配10万+水平，保利在此配置了46000㎡的会所，从目前公开资料看，极尽奢华——审美因人而异，但一个共性的问题是其日常运营是否能被仅有300余户的社区支持，亦或将成为保利必要持续输血的矜持资产
。 拿地8个月才推预售证，在北京"三个月出规划"的均匀速度中可谓绣花功夫，而取证后，售楼处盛开、开盘等节点又因实景示范区的打造而一再推迟
。保利赌的是：实景示范区盛开后，用围墙里的"世表桃源"，对冲围墙表的"城中村"
。 至于定价，如下图，8栋楼登记价集中在11.5万-13.4万元/㎡区间，1-4#最高达134172元/㎡，2-6#最低也有115388元/㎡
。顶层复式可到14.76万元/㎡，总价4087万元，整体总价段卡在2000万-4000万之间
。 而这个向全北京豪宅宣战的价值，仅海淀领域内就要直面：中海安澜北京、建发海晏、华润臻澐、香山橛注印香山，以及即将入市的西冉地块，以及教育属性拉满的�？�上地0702
。 对比这些自带豪宅骨相的地皮，当一个项目必要用围墙把自己和表部世界隔脱离来能力成立，这种"豪宅"的成立逻辑自身，就足够脆弱
。 从目前看，2026年的保利北京，同时背着两副沉担——丰台的红海+海淀的高价试错，它必要的不仅是产品上的死磕，更是战术层面的复苏
。