请问 ，我北京人 ，今年底退休（退休金估计也就三千多点）。2007年买的屋子 ，在向阳安华西里三区（非交通部）54平幼两居 ，四层 ，唯一住房。重要是房龄太老住着感触不太扎实 ，并且装建都不安结构经不起折腾了想把这套屋子卖了 ，仅用卖房款换个大一点带电梯的 ，父母哥哥分別在顺义和三元桥 ，习惯住北边了。
首选向阳北边或东边 ，而后好好装建一下筹算一向住下去。这个卖房款如同只够买经适房或两限房的。没有既要又要 ，您能助忙照拂一下哪个幼区比力适合吗 ？相识了一下老北苑和常营的 ，还有昌平境内靠近向阳的不知路怎么选。
2、感触不太扎实。真要是安全等级测评后为D级 ，也就是没有守护必要的危楼 ，那其实还算功德儿呢 ，有资格原拆原建了。通常都是当局和原产权单元配资 ，业主再承担每平米几千块钱的建安成本 ，而后就能住新房了 ，房产价值也立刻暴涨。
3、经适房和两限房。经适房是2003年之前的质量都好 ，典型的就是天通苑回龙观早期的那几批 ，质量跟商品房一样 ，甚至能超过部门商品房。2003年之后由于成本上涨+不能涨价 ，质量就弱了点儿 ，2005年之后的更弱点儿。两限房的质量无数都不太强 ，基础质量注定达标 ，但都是较低的尺度。
4、北苑的话望春园算各项两全的 ，质量不错 ，价值走势也在板块内至少不落后 ，开发商北辰。常营的话看草房左近的吧 ，那一大片都是保险房 ，质量不能说太强 ，但也不弱。优势是规模大 ，幼型配套齐 ，户型也都设计的不错 ，价值走势根基不落后。
昌平靠近向阳的 ，那就是天通苑啊 ，早期的质量极度好 ，典型的“高质廉价”。另表也能够看看立水桥立城苑 ，是北京城建的福利房 ，自己给自己盖的 ，质量至少不弱 ，这里属于向阳区。
5、另表向阳东南的垡头有翠城幼区 ，也是经适房 ，和安华西里三区统一个开发商 ，北京住总。翠城早期（2003之前）的几批质量很好 ，户型也好 ，价值相对低 ，居住的性价比挺高的。
请问目前在北京两套商品房。一套在昌平回龙观国风美唐 ，出租中 ，租金8000左右 ，卖的话640左右。另表一套自住 ，娃上学学区房 ，在西城 ，价值800万左右 ，租金9000左右。从保值增值的角度 ，目前是持续持有房产 ，还是卖掉一套呢 ？卖哪套相宜呢 ？
1、国风美唐的租售比800 ，偏高了 ，注明这房价略高 ，也能够说是租金有点儿低了� ；蛘咚等羰俏葑拥墓兰酆妥饨鸲际窍殖⑹郧� ，那注明这套房的价值有点儿泡沫 ，10%左右。
不外也算正常领域内吧 ，终于回龙观板块内品质高的商品房不多 ，追捧出点儿泡沫来也能够理解。并且这套房显著是更适合自住的 ，或者说自己住才算阐扬出更大价值。
西城这套的租售比900 ，注明房价中有30%的学区溢价 ，由于北京的均匀租售比不到700 ，通常都是650左右。这能够参考国风美唐旁边龙跃苑的租售比 ，90两居售价400万左右 ，租金6000多 ，租售比650高低 ，这就是北京均匀值。
2、卖哪套相宜 ，通例建议是若是用完了学位 ，那就在入学顶峰从前之前卖掉学区房呗。终于今年是最后一年 ，明年之后就是拐点了。除非是有政策支持 ，不然30%的溢价率不太可能再提高 ，更大的可能是随着一届届的孩子毕衣冯开而降低。
3、而国风美唐固然也有溢价 ，但既然是经历过熊市还能维持 ，那就注明支持挺强的 ，留着吧 ，迟早都能抹平。抹不平也无所谓 ，归正是改善型幼区。
4、另表也能够换算成租金收益率 ，国风美唐这套一年收9.6万 ，减去物业取暖什么的剩9万吧 ，收益率1.4% ，靠近同期银行存款利率。西城这套就低点儿了 ，一年收10.8万 ，算剩10万吧 ，收益率1.1% ，低于存款利率。而北京均匀值此刻是1.8%左右 ，朝石丰幼户型非学区房最高的能到2.5%甚至2.8%呢（净收益）。
5、单一就是这情况 ，两套房的租金收益都不算高 ，国风美唐更适合自住 ，保值风险幼。学区房自住或出租都不算太相宜 ，溢价部门保值的风险大 ，自己再推算一下吧。
请问 ，我问了长安6号的物业费了 ，竟然真的是7元一平 ，这也太贵了吧 ？为什么 ？关键是我也问了得房率 ，竟然才67% ，也就是公摊达到了三分之一 ，那这样算下来物业费就10元以上了 ，那我是不是就注定亏本了 ？
2、为什么 ？就由于这里是“酒店式公寓”呗 ，档次高服务好 ，一分钱一分货吧 ，至少是人家物业公司以为是一分钱一分货。并且这在CBD也不算太贵的 ，公寓项目8块钱以上的有的是 ，10块的都有。
并且北京的还算中等的呢 ，到了上海丽江和荆门等地 ，尤其是荆门 ，高档公寓每平米20起步都正常 ，30一平的都有。并且还都是大面积 ，500平的一个月物业费就得1.5万 ，白送给好多人都住不起。
3、对了 ，您定的屋子东边有个梵悦108 ，物业费20多起步 ，而后北边使馆区那儿还有梵悦万国府 ，最贵如同不是38就是36 ，归正30多块钱。跟这些公寓比比就心态平衡了。
4、得房率我不知路 ，这以本地中介说的为准吧。但既然是独栋公寓就有可能 ，户型幼+配套多 ，通常都在70%左右。但是否用使用面积来算物业费就看自己的感触吧 ，背着抱着一壁沉 ，怎么都是那些钱。
请问。望京宝星园二期的大一居室 ，79.85平 ，当市价值640万。此刻的望京因产业转移 ，加之屋子偏老且无新地块可开发 ，房价和房租的跌幅都挺大的。我想叨教您：若是此刻出手卖掉望京的屋子相宜吗 ？若是不相宜 ，那什么时辰出手相宜呢 ？
1、我推荐过这种大一居吗 ？宝星二期此刻的租金几多钱 ？应该坪效100左右 ，这套房能租到8000吗 ？若是能租到8000 ，那这种大一居的租售比在700左右 ，售价就是单价7万 ，总价550万左右 ，能达到这个数字吗 ？
2、若是数字靠近 ，那就注明这套房跟大盘走势同步。若是租金8000 ，但售价低于单价6.5万总价在500左右了 ，那就是超跌 ，或者说租售比低于650就算超跌。反之出若是租售比高于750 ，那就注明还有泡沫。
当然也别只算这一套房 ，还是以一居室的均匀值为准 ，有功夫把其他户型的都算算就是幼区均匀值了。也按以上比例对照吧。
3、什么时辰出手 ，此刻是利率下行通路 ，五年期利率都出现倒挂了 ，所以此刻是救市的行情 ，我家的房不卖。什么时辰上调利率就是又一次宏观调控了 ，从投资角度就该思考出手了 ，通常在半年至一年后房价下行。
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