6月4日，《中原时报》记者看到，正处在“降价”风浪中的御林湾项目险些已经靠近落成。据悉，今年3月份，御林湾开盘，销售价近7万元/平米。自5月20日起头，御林湾申报改价，网传销售价值最低降至4.2万元/平米。
《中原时报》记者依照天眼查披露的联系方式致电北京东洲房地产开发有限公司（下称“东洲房地产”）采访。东洲房地产方面暗示：“这个电话是人事部门，（降价）的情况请联系售楼处。”多地位业照拂暗示，御林湾降价属实，但4.2万元/平米的最廉价仅存在于低楼层的特定户型，较好的楼层单价则高于5万元/平米。
从拿地到销售，御林湾经过了8年的功夫。2017年，东洲房地产以24.958亿元的价值摘得了御林湾地点的来广营北部地块。依照合同，御林湾会在昔时的12月底开工，在2020年12月底竣工。
“但是中途出现了变乱，项目就歇工了，进入了整改和规划调整期。2023年，项目才沉新启动复工。”6月4日，掌管御林湾渠路销售的置业照拂王通（化名）对《中原时报》记者说。记者看到，目前，御林湾的主体结构已经建好，表立面还出现水泥色，项目内施工人员进进出出。王通暗示，御林湾已经是准现房，明年10月份即可交房。
东洲房地产拿下御林湾地块现实上早有预兆。2017年，与御林湾隔街相望的东洲家园建成，其同样出自东洲房地产之手。东洲家园为刚需型项目，主力户型是两居室，项目容积率为2.94。值得关注的是，北京东城区当局曾收购东洲家园的部门房源用作中心城区棚户区刷新的对接安设房，这是北京初次出现的敌灾收购自住房用作安设房的情况。
御林湾所处的板块为奶西板块，地处向阳，项目紧挨着温榆河公园，往南驱车十余分钟便可到达望京的主题。从2022年起头，奶西板块凭借着优异的地理地位，一度成为房企的必争之地。
2022年11月底，金隅集团以“32.32亿元+3.5万平米现房销售”面积的双触顶前提拿下了奶西村棚户区刷新地块，地块溢价率15%，商品房销售领导价8.5万元/平米。2023年6月中旬，北京城建以34.5亿元的触顶价和1.2万平米的现房销售面积将奶西315—1地块纳入囊中，预售限价升至8.9万元/平米，现房销售领导价一度高达9.1万元/平米。
在4年前，奶西板块被看作或将是北京房地产的又一个“10万元+板块”。“今年3月份开盘的，售价靠近7万元/平米。5月20日起头调价，最低的是4.2万元/平米。”王通对《中原时报》记者说。
从5月下旬起头，“御林湾降价‘砸盘’，最低4.2万元/平米”的新闻在北京各个购房群刷屏，社媒上的有关帖子也层出不穷。只管今年北京楼市出现了明确的“幼阳春”行情，但御林湾刚开盘的销售情况并不好。
王通说：“不是所有的户型都是4.2万元/平米。御林湾的体量比力大，有1600多套房源。90平米南向低楼层的两居室均价是4.2万元/平米，119平米南北朝向低楼层的三居室目前均价是5万元/平米左右�８虾靡坏愕穆ゲ憔途�5万元/平米多一点，楼层低一点的单价就5万元/平米以下。”
王通向《中原时报》记者说了然当前御林湾销售价值的具体情况。如此大幅降价引来市场关注。网上流传的一张截图显示，东洲房地产曾颁布布告，暗示降价为不实信息，但记者未能找到原文件的出处。除了王通之表，多地位业照拂暗示：“的确降价了。”
那么，御林湾到底为何要如此大手笔降价 ？地铁不能直达以及周边暂无充足的贸易配套或许是御林湾的短板之一。在王通看来，“户型设计落后于市场+周边新房市场竞争较大”是促成御林湾降价的重要原因。
“得房率就是80%，户型设计比力老，跟此刻的第四代住宅注定是没法比的。并且御林湾的楼层也比力高，25层。”王通对《中原时报》记者说。上文提到，奶西板块在近几年出让了多宗地皮，与御林湾形成“抱团”的规划，且均已入市。
其中，中建宸园主打大户型设计，为高端项目。北京城建国誉府则将于两个月后交房，均价近9万元/平米。而紧挨着御林湾的金隅望京云尚目前还有待售房源，最幼的面积为108平米，销售价值则在7.5万元/平米左右。
如此对比，在奶西板块，御林湾凭借着大体量和廉价值优势尽显。而再往北走，进入昌平板块，御林湾也面对较大竞争。今年5月份以来，昌平南接连入市3个新房项目，可满足刚需和改善双需要，均价在6万元/平米左右。只管价值高于御林湾，但3个项目户型设计、得房率更有竞争力。
“短期内御林湾应该不会把价值调上去，6月份是房企销售的沉要节点。降价之后项目卖得不错，90平米的房源只有100多套，此刻只剩下二三十套。4.2万元/平米的房源根基上都抢光了。119平米和125平米户型的成交量也比力好，最近每个户型都卖了三四十套。”王通对《中原时报》记者说。
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