5月28日

，北京石景山区黄庄村43号棚户区刷新项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块进入现场竞拍

，最终该地块由北京城建兴通置业有限公司以底价22亿元摘得

，成交楼面价约3.31万元/㎡。 从官规划名来看

，石景山黄庄村项目与最近开盘的昌平新盘龍樾海序属于统一条产品线。而昌平龍樾海序5月16日开盘即获得了网签493套的亮眼成就

，首开去化率约六成

，网签金额超26亿元

，强势登顶北京新盘成交榜。 龙樾产品系是北京城建的高端产品线

，首个落地项目是位于?丰台区卢沟桥的龙樾天元（2022年入市）

，但到了昌平龍樾海序项目

，项目名称中代表产品线的“龍橛妆造成了繁体字

，且操盘思路也产生了扭转。 新拿地的龍樾璟序与刚刚近期开盘热销的龍樾海序有一些类似之处

，它们不仅同属一条产品线

，相隔功夫不长（2025年10月拿地）

，且都位于邻近海淀的板块。龍樾海序热销之后

，北京城建又急剧拿下石景山黄庄村龍樾璟序项目

，是在借势乘胜追击。 现实上

，在石景山地块拿地之前

，北京城建已经偷偷发了招标预报。5月7日到8日

，北京城建密集颁布数则招标打算

，总投资额为7.6亿元

，全面铺开前期工程

，为项目在今年下半年尽早开盘入市做筹备。 近一年来

，北京城建（含城建发展及城建六建）在北京地皮市场共斩获7宗地块

，总成交金额171.83 亿元

，总规划构筑面积46.87万㎡

，布局覆盖东城、石景山、丰台、昌平、房山、密云等多个区域。 首先

，北京城建的地皮一级开发能力很强。最新竞得的石景山黄庄村地块的一级地皮整顿者就是城建发展的兄弟公司——北京城建房地产。 仅从环线地位来看

，石景山黄庄村地块坐落于西三环与西四环之间

，地位优越

，其行政上虽规划石景山

，但地理地位上更切近海淀

，与海淀玉泉路板块的直线距离不及2公里。但这块地之所以抢夺者不多

，主题在于地块素质通常

，存在地块状态不规定、地块北侧京九铁路线可能会有较大噪音等显著不及。 这次北京城建敢于拿地

，是由于它“捡漏”了。早在2024年初次上市时

，肇始总价达42.43亿元

，总构筑面积约8.49万㎡

，容积率2.55

，楼面价约5万元/㎡。此番沉返市场

，该地块出让前提已显著优化：肇始总价降至22亿元

，总建面调至7.23万㎡

，别离降落48%和15%

，容积率亦降至2.15。大幅度“降价、瘦身”不仅降低了企业拿地成本

，也为未来操盘提供了更矫捷的空间。 中指钻研院地皮市场钻研掌管人张凯分析

，近年来玉泉路及五棵松板块新增供给稀缺

，市场以存量队列大院、机关单元住房为主

，仅北侧有半壁铺保利熙瑞、海宸元境等少数项目在售。因而

，该地块有望承接海淀南部表溢客群、五棵松区域改善需要

，以及石景山本地升级客户。 价值方面

，项目西侧首钢园板块内近些年存量竞争较为强烈

，如璟悦长安近半年销售均价6万元/㎡

，长安源境5.8万元/㎡；四环表建工熙华台销售均价约7.8万元/㎡且靠近清盘。二手房方面

，北侧大型社区远洋山水可作为地块价值的直接参考锚

，作为西四环沿线标志性大盘

，该项目建成于2000年

，目前挂牌均价约4.2-4.8万元/㎡

，现实成交价约4.0-4.5万元/㎡。综合周边新房与二手房价差

，预计该地块入市后

，价值可能靠近6.5万元/㎡。 其次

，北京城建近年来产品力也在持续提升。这也是其项目热销的主题原因。最新热销的龍樾海序

，全产品户型使用率达到90%—97%

，部门边户高达99%

，一致面积比通常项目多出15-20㎡使用面积。另表在室内空间方面也有一系列创新。 凭据石景山黄庄村地块出让文件

，项目总用地面积3.66公顷

，规划地上建面7.23万㎡。其中

，1622-002住宅地块占地3.15公顷

，地上构筑规模6.769万㎡。未来

，作为北京城建又一“龍橛妆产品

，项目或许率以幼高层、三居户型为主

，户均面积约在105㎡-110㎡

，预计总价500万即可上车

，与左近的海淀五棵松板块相比

，价值优势显著

，再加上石景山在规划审批方面比海淀放得更松

，预计北京城建新项目将会虹吸一部门海淀南部改善群体。