无论行业处于什么时期，总有人异军突起
。在两年前成功拿下东城区的金鱼池地块之后，河北鑫界房地产开发有限责任公司（下称“河北鑫界”）这个来自处所的小房企，再度围猎北京二环
。 5月26日，河北鑫界的子公司福鑫（北京）房地产开发有限责任公司（下称“福鑫房地产”）从165轮竞价钟装杀出沉围”，以10.48亿元、16.4%的溢价率将邻接天坛公园的蒲黄榆地块纳入囊中，再度加码对北京二环的投资
。 针对拿地一事，5月27日，《中原时报》记者致电河北鑫界进行采访，但披露的电话不能接通
。福鑫房地产方面对《中原时报》记者说：“当前不方便接受采访，公司刚刚拿地，此刻在前往设计院确定规划
。” 《中原时报》记者把稳到，近期，北京主题城区地皮市场热度持续攀升
。5月26日，北京丰台蒲黄榆地块进入现场竞价阶段，蕴含保利发展、招商蛇口、福鑫房地产、上海大华等在内的6家房企参加
。 蒲黄榆地块的竞争相当强烈
。在经过165轮竞价之后，福鑫房地产以10.48亿元、16.4%的溢价率竞得该宗地块
。出让文件显示，蒲黄榆地块的地皮面积约0.98万平米，规划构筑面积约1.98万平米，用地性质为R2二类居住用地
。 5月19日，保利发展斥资41.544亿元拿下丰台太平桥地块，其与蒲黄榆地块距离仅20分钟车程，再度加码对丰台的投资或许在保利发展的战术规划之内
。 此表，地位好、总价低是蒲黄榆地块备受房企青睐的主因
。该宗地处于北京南二环与三环的主题地位，北侧邻接天坛公园和龙潭湖公园，紧邻城市主干路蒲黄榆路，距离地铁站仅300米
。同时，周边教育资源丰硕，三甲医院更是步行可达
。 除了蒲黄榆地块之表，位于顺义的高丽营地块也在同日成功出让
。高丽营地块为组合地块，由R2二类居住用地和托幼用地共同组成
。其中，居住用地规模约5.68公顷，规划构筑面积约6.8万平米，限高18米，容积率为1.2
。 高丽营地块由顺义城发以8.39亿元的底价纳入囊中，楼面价约为1.17万元/平米
。2023年6月份，高丽营地块曾以预申请的方式被摆上货架，且曾设5万元/平米的销售领导价和10.5亿元的地价上限
。 《中原时报》记者相识到，近三年，北京共出让了3宗“迷你地块”
。2025年9月份，首开股份以4.46亿元的底价摘得向阳呼家楼南里地块，该地块地皮面积仅为5300平米，构筑节造规模为7588平米，容积率2.04
。 更早之前，2024年7月3日，河北鑫界以3.3756亿元的价值摇中东城金鱼池地块，该地块溢价率达到25%，销售领导价为15.1万元/平米，可高低浮动8%
。值得关注的是，福鑫房地产就是河北鑫界旗下的子公司
。 天眼查显示，福鑫房地产由河北鑫界100%控股，成立于2024年7月9日，也就是河北鑫界成功拿下金鱼池地块的6天后
。河北鑫界的实控报答水福来，这位神秘玩家还在朔州、涞水等地参加成立了房地产开发公司
。 此表，水福来还在河北华电克拉玛依热电有限公司（下称“河北华电克拉玛依热电”）担任副董事长的职位
。据悉，河北华电克拉玛依热电专一于电力与热力的出产销售及区域供热服务，是克拉玛依多元供热能源结构中的主力热源企业之一
。 穿过股权能够看到，河北华电克拉玛依热电由华电国际电力股份有限公司（下称“华电国际”）持股82%，河北鑫界持股18%
。而华电国际的大股东为中国华电集团有限公司，后者以电力出产与热力供给为主题业务，实控人是国资委
。 力压保利发展和招商蛇口，河北鑫界大有要在北京房地产市场闯出一片天的势头
。但是，截至目前，两年前拿下的金鱼池地块仍未入市，项主张登记名也未颁布
。 蒲黄榆地块的操盘难度也不幼
。张凯对《中原时报》记者暗示：“蒲黄榆地块必要承担肯定的配建工作，蕴含一条必要向社会盛开的11米宽街坊路，这将在肯定水平上侵蚀可建面积，间接推高有效容积率，会对居住履历形成肯定造约
。此表，项目还需配建一处3000平米的派出所并无偿移交，这也组成了拿地时的隐形成本
。” 近年来，主题城市住宅用地供给结构持续调整，“幼而美”住宅用地供给比例有所增长
。中指钻研院指数钻研部总经理曹晶晶对《中原时报》记者暗示，“幼而美”地块通常有三个身分
。一是位于城市主题城区或者成熟板块，享有区位优势与美满配套；二是规划前提优越，容积率适中，适合打造高品质改善型产品；三是起拍总价相对可控，通常在10亿元以内，显著降低房企的资金门槛
。 中指钻研院颁布的数据显示，今年前4月，22个沉点城视装幼而美”地块推出占比呈逐年抬升态势，由2022年的21%持续攀升至2026年43%，占比实现翻番
。 曹晶晶以为，“幼而美”地块占比走高是供需两端与政策环境共同选择的了局
。在供给端，大部门城市主题城区已经进入存量更新阶段，大量宅地日益稀缺，供地更多依附城市更新中的零散地块，幼地块则成为主流
。在需要端，房企对确定性收益的偏好显著加强，幼体量地块拥有总价可控、开发周期短、资金占用少、去化速度快蹬着势，市场安全边际相对更高
。