请问 ，根基情况是 ，此刻没有孩子 ，未来想要两个 ，工作在广渠门 ，购房预算1500w高低可浮动 ，想买三居 。我和队友都算幼镇做题家出身 ，固然不仅愿太卷 ，但也想尽可能给孩子提供优质教育环境 。队友在南苑机场左近工作 ，满足1个幼时左右通勤即可 。
2、买富力城D ，等孩子上学西城另买一套 ，搬从前 。但是不安未来西城学区好又宜居的三居买不起 。但真是好学区的话 ，我其实能够接受楼龄差一点 。
3、买东城通勤近的 ，好比幸福家园/同宗润园一期/富贵园一区/水上华城/冠城名敦路B区 ，三居 。幸福家园和同宗润园谁的学区好呀？这俩幼区其实都得1700-1900了 。益处是等孩子上学不用再占坑 ，但是未来6年可能要就义部门居住属性 。冠城对应的学堂如同不是出格好 ，并且也超贵 。
4、买西城三居/两居 。三居此刻能买的起万和世家/枫桦豪景之类的 ，对应学堂不太好 ，未来还得左近再买占坑 。最近起头思考两居 ，好比中信城 ，部门户型能改三居 ，一卫如同也能改两卫 。但是通勤上远一些 ，西城溢价走势也不确定 ，益处就是孩子诞生落户西城 ，幼学入学确定性高 。甚至思考过紫御第宅 ，未来西城占坑接送近点 ，但是未来遥远的未来就义了太多当下值吗？
5、买富力城D三居 。孩子上学前再买个东城占坑 ，幼学东城南上 ，幼升初换到西城 。章哥您感触幼升初东城换西城是个好蹊径吗 ，走这条路必要思考哪些问题呢？
若是现阶段齐全不思考学区 ，未来5年可能得生娃*2+看房买房装建*2 ，有点累� �；此刻两全学区 ，又临时没找到万全之策 。您何处经验和案例比力多 ，您会感触哪个规划靠谱点啊 。
1、富力城左近的东城学堂 ，龙体就很好的学区了 。幼学培新光明板厂 ，中学汇文广渠门50中 ，这在我幼时辰就都是沉点 ，我昔时幼升初还想考汇文（26中）来着呢 ，市沉点 。若是嫌这还不好 ，那就只能是金刚幼强了 。
2、西城顶级就是金德月+陶白八中附 ，1500万也能买到三居 ，是否宜居看自己的感触了 ，只能说跟富力城D区差不多的都很贵 。但这种高总价的溢价率倒不太高 ，相对算性价比高的 ，具体看房源吧 。3、
也不定降低几多居住属性 ，能够算算租售比 ，终于都幼2000万了 ，应该能买到溢价低的 。这就甭看哪个幼区了 ，多关注具体房源的性价比吧 ，每套房都让中介给算算 ，而后跟北京均匀值比力一下 。也能够和富力城的相比 ，若是差不多就更相宜了 。
或者这么说吧 ，在学区造度出现之前 ，所有牛幼要么凭子弟 ，要么凭关系 ，要么掏钱 。其时第一档是史家、府学、尝试二幼、北幼、黄城根等等 ，还有海淀的几个 ，起价15万 。光明幼学属于第二档吧 ，10万起 ，和灯市口、东交民巷、崇文幼学什么的差不多 ，其时西城宏庙中古西师附幼一类的也是这价值 。
4、紫御的学区也不太强 ，但优势是溢价不高 ，居住的性价比相对高 。并且这里是中海在北京的早期项目 ，地皮很便宜+耍赖 ，最后每平米才花了一盒华子的钱 。所以在工程上就没省钱 ，开发的不错 。
值不值的没尺度 ，看自己更器沉哪方面了 。器沉学堂就买西城 ，看中信城吧 。器沉自住买紫御 ，但我不是太建议 ，溢价再低也是有的 ，并且南城的价值走势偏弱 。这我就不多说了 ，归正是这意思 。
5、幼学东城 ，幼升初换西城 ，这图什么呢？思考哪些问题 ，真要这么做就思考多烧香呗 ，求菩萨保佑 。归正按此刻的政策不太相宜 ，反过来还差不多 。
其他的万全之策怎么说呢？若是不思考通勤的话能够买向阳的 ，这预算注定能买到不带溢价的学区房了 ，学堂也很强 ，还都是九年和单校 ，家长省心 。未来用的上学位就用 ，用不上换器材海也不吃亏 。但都在向阳北部呢 ，南边就是帝景 ，学堂好+幼区少=有溢价 。
请问 ，孩子28年上幼学 ，想尽可能给孩子提供个好的学区 ，还请给领导领导 。预算摸顶凑也就不到600 ，想叨教一下 ，是在海淀北太平庄买 ，还是西城买？北太平庄水平相当于西城哪个学区？若是在西城买 ，建议买哪个学区？什么时辰买相宜？
1、若是能在西城买较强学区的 ，那就没必要在北太平庄呗 �；蛘呶鞒呛秃５砀饔杏攀� ，两个行政区的教育资源是平等的 。那北太平庄在海淀排名第三梯队 ，放到西城也是第三梯队的 。
2、相当于西城的新街口或西长安街吧 ，或者是广表 ，中等略下 ，但谈不上多弱 。但若是是对标西城一致学区 ，那北太平庄就有优势了 ，由于屋子的性价比高 ，也就是学区溢价相对低 。一致价值情况下的居住履历更好 ，保值风险也低 。
3、学区只能家长定 ，表人不好建议 。西城就那11个学区 ，顶级的金德月 ，第二等什刹海陶白展览路 ，之后是广表新街口西长安街 ，再之后是广牛和大椿天 ，这是通例排序 。
4、什么时辰买 ，资金筹备好了就提前买 ，尤其是北太平庄的 ，此刻就有可能买到溢价很低的房源 ，早买晚买都差不多 。不然就过了顶峰期再看 ，归正还幼三年才用得上学位呢 ，提前一年筹备绝对来的及 。
5、自住和交通方便也挺沉要的 ，这等孩子上学后就知路了 。以居住来说 ，若是屋子很幼 ，那孩子和父母有可能相互打搅 。尤其是到了中学之后 ，孩子险些天天12点能力完事儿 ，家长是都陪着呢？还是先休息一个？
交公例重要是接送 ，低年级无所谓 ，到了高年级和中学 ，随着进建强度加大 ，那每天能让孩子多睡15分钟都是好多家长的钻营 。之所以好多家长宁肯租房 ，就是为了让孩子多睡会儿 ，要不然太累太累了 ，当爹妈的没有不心疼的 。
最近又有点躁动想看看屋子 ，不知路是不是相宜动手 。麻烦能否给点买房选房建议 ，根基情况：都在北京事业单元工作 ，一个中关村 ，一个立水桥南 ，我名下异地有商贷屋子 ，提前还款一部门 ，对象北京有老破幼 ，在燕山老人在住 ，未领证 ，凭据政策 ，给我名下买属于北京首套 。
目前存款130万 ，国管公积金余额8万出面 ，目前一个月两人可有2.3万收入 ，除去吃饭还贷款开销 。总额思考400万以左的屋子 ，地段思考：但愿两人上班单趟在1幼时以内 ，能保值 。
看了天通苑 ，感触人太多了 ，老北苑400出面的绣菊园人也不少 ，户型半上半下电梯或超多人的塔楼 ，我们还看了和平里 ，亚运村 ，30多年的老屋子 ，带电梯的居住环境感触很不好 ，勉强在世 ，麻烦您给分析钻研下 ，此刻适不适合买房？若是能够麻烦推荐相宜的幼区或者屋子 。
1、天通苑当然人多了 。这跟望京作对比吧 ，望京已经很拥挤了 ，但密度仅仅是天通苑的一半 。也就是说 ，俩板块都是30多万常住人丁 ，但望京15平方公里 ，天通苑8平方公里 。
绣菊园是塔楼多 ，昔时的规划就是安设市区溢出人群 ，从定位上就密度大 。并且这幼区的价值走势不太强 ，之前和北边望春园一致价值 ，年初长了就有些差距了 。
2、适不适合买房得看自己的需要啊 ，屋子是用来住的 ，有需要就买 。价值角度看租售比 ，也就是屋子的性价比 ，以为差不多到底了就买 。
以400万来说 ，北京的均匀租金在6000左右 ，年化租金回报率靠近2% 。此刻银行又降息了 ，五年期存款1.3% ，低于屋子的收益 ，所以我以为是根基到底了 。此刻向阳有幼户型的租金回报率都达到2.5%了 ，还是减去物业费取暖费之后的净收益 。归正我不以为还能跌什么 ，再跌我就再来一套试试 ，留着收房租给孩子当个低保 。
请您分析一下：丰台枫泽园有一套房 ，6楼不带电梯 ，16年年底买的四百多个 ，此刻估计也就三百多 。孩子刚一岁 ，我思考孩子上学 ，此刻着手置换 ，还是等过两年再换 ，或者是此刻把屋子卖了 ，租房住几年再买学区房 ，总价节造在六百内 。
1、2016年底买的 ，那根基买在高位了 ，2017年319起头的调控 。既然是孩子刚一岁 ，那通例建议若是预算不太高 ，那没必要太早筹备学区房 。终于此刻溢价率没降低几多 ，而明年之后就是入学人数的明确拐点了 ，溢价部门有可能受影响 。总价很高的话能买到各项两全的 ，总价越高 ，溢价率越低 。
2、此刻把房卖了租房住 ，那这就是赌了呗 ，赌赢了皆大沸腾 ，万一输了思考好怎么办了吗？此刻北京的租售比固然没太大变动 ，租金回报率依然是1.7%左右 。但银行利率降了啊 ，五年期的都降到1.3%了 。
也就是说 ，同样的一笔钱 ，此刻存银行的收益率 ，已经低于非学区房的租金收益了 。好比600万吧 ，存银行最多一年能收到8万左右的利钱 。但若是租600万的非学区房 ，通常支出要在10万左右 ，看自己感触值不值了 。
劣势是规模不大 ，功夫长了物业在收入不高的情况下有可能受影响 。另表就是顶楼算硬伤 ，不定影响价值 ，但流动性弱 ，租金受也受影响 ，也就是降低性价比 。这种房若是确定不住的话没必要留着 ，出手时别焦急慢慢儿卖才不吃亏 。
4、我没什么建议 ，只能是列出情况 ，是否换学区房只能家长决定 。并且全北京学区房也太多 ，各区的教育模式还不一样 ，具体买哪里的也得家长定 。
1、注定算少啊 ，屋子不好卖+降价 ，开发商就不爱拿地呗 ，或者是没钱拿地 ，新开发面积天然削减 。商品价值是由供需关系决定的 ，但价值和销售速度对供需关系也有影响 ，相辅相成的关系 。
2、北京近十多年来通常每年都是1200万左右新开发面积 ，少了也得千万平米 ，至少7/8万套房 。但既然是不好卖 ，那就削减供给呗 ，所以今年就760万平了 ，估计5/6万套房吧 。甚至若是是大户型的话就再少点儿 ，也就是跟每年的预计销售量要相匹配 ，主张是不能让房价大起大落 。
3、另表从北京的无房户来说这数量也不多 。由于北京有2200万常住人丁 ，组成了靠近1000万个家庭 。官方数字是有房户达到70% ，无房户30% 。即便依照这个数字 ，无房户至少也幼300万呢 ，仅仅每年5万多套房 ，什么时辰能全覆盖� �？
并且在现实中 ，北京的存量房其实才不到800万套 ，这其中还有250万套的出租房 。即就是有换租的 ，那真实的有房户应该也才600万户 ，无房户靠近400万呢 ，这每年几万套房就更是杯水车薪了 。
4、当然 ，北京每年还有几万套的保险房规划 ，蕴含公租房+安设房 。能有产权的保险房安设房来说 ，通常每年也5/6万套 ，和商品房都加起来就是10万套左右吧 。假定现有人丁规模不变 ，那或许有个40-50年左右就能全北京都家家有房了 ，当然是均匀下来都有房 。
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