章哥您好，我是您的忠诚粉丝，您的头条我险些每集必看，对您的概想深以为然，当想调整住房的时辰，首先想到的就是章哥您，望您在百忙之中赐与领导！我的情况是这样的，我们在大兴有一套大平层，居住舒服，配套齐全，交通方便，现值应该六百多万。在广表有一套开间，三百多万，均无贷款。 明年孙女上幼学，儿子和儿媳妇均在西城广内及左近上班，因而从明年起头他们三口都应该住在广内或广内左近�
？凸垡�求必须对现有住房进行一下调整，经协商有以下两种规划，请您给照拂一下，哪个更好一些。 1、卖掉广表的，添点钱在广内买一套60平左右的老破幼，总价应该600万左右，大兴的屋子我们两个老人住着。但我感触我们住着有点大，屋子的利用率不高。同时还感触西城的老破幼居住履历差，房屋质量差，也不安我们会成为最后一棒的接盘侠。 2、保留广表的屋子，把大兴的屋子卖了，再添点钱，在丰台区南四环内买一套两室一厅或三室一厅的次新房，供儿子一家三口住，固然他们一家三口上班或上学距离都有点远，高低班开车可能会有点堵车，但居住环境、居住履历都很好。具体到广表的屋子，若是我们老两口在北京就住广表的屋子，等孩子初中毕业后，我们卖掉广表的屋子，添点钱再去郊区买一套稍大一点的供我们老两口住。 凭据您的经验，哪种规划更适合一点，您还有没有更好的操作
？若是您偏差第一个规划，在北幼左近哪个幼区比力符合我们家这种情况
？若是您更偏差第二个规划，请推荐一下南四环内的次新幼区。感激！ 1、卖掉广表买广内的，那只能说从学区溢价来讲有可能买到低一些的。但终于是600万总价，低不到哪儿去。好比广表30%溢价率吧，广内费点儿劲有可能买到20%的，也就是能提高10%的居住性价比。这就看自己的履历是否相宜吧，其他方面没什么区别。 保留广表的怎么说呢
？通常建议是若是用完了学位卖掉，要不然留着就相当于赌学区了。但赌输了就输了，赢了也就是个不输，同时得承担租金的低收益+溢价部门的保值风险。 3、我没什么建议，只能列出这情况，既然是自住为主就看自己的爱好吧。北幼左近的问本地中介吧，看房时算溢价，买低点儿的就行。 四环内的幼区多了，首经贸的万年花城，马家堡到公益西桥更多，星河城+城南嘉园+草桥欣园都好几期呢，以板楼为主的都挺好。 请问，我家娃读大学了，去年高考阐扬得好，裸分上的清华。我把您的视频转给有必要的伴侣吧。章哥，有个问题征询您：我买的橡树湾三期东南向两居，不通透，此刻总共赔了160万。 请问：1、是否持续持有；2、换通透的橡树湾二期三居；3、换新房臻雲的幼三居
？不自住，思考保值增值。新房地位太吵，还要额表支付幼700万，不知值不值得。此刻橡树湾三居受新房冲击大，买的人少，价值降了一些。等待您百忙之中领导迷津！ 2、橡树湾三期东南向两居，那若是是为了改善的话就换三居，但从投资保值角度意思不大。由于三居的租售比，也就是租金收益率不定比二居更强，并且还支出了几十万的置换税费，抵上至少两年的租金了。 3、是否换臻澐重要看价值吧，若是价值真能做到倒挂就算值，避开噪音大的表围就行了。新房注定受追捧，至少前五年是没问题的，固然三个开发商合作，但无所谓，注定还是华润主导。所以值不值的就是看价值。 4、另表甭在乎什么橡树湾受新房冲击，顶多是短期景象。全北京今年的新房开工量降了幼一半呢，跟顶峰期相比更是降了三分之二。屋子是持久投资品，没必要跟短期的行情纠结。 这让中介调出橡树湾的汗青价值和成交量看看就知路了，从开盘到此刻至少四次显著颠簸了，每次都说不一样，其实哪次都一样，踏踏实实持有就得了。 5、总之是否换三居看自己的居住需要，单独为了保值的话意思不大。是否换臻澐看现实价值，避开噪音大的楼座。另表也让中介给估算一下租售比，若是和橡树湾能差不多就更相宜了，注明新房溢价相对少，性价比高。有显著差距就慎沉，注明新房溢价还是高。至于大行情甭不安，这世界就是一次次的循环，这次从前了下次还这样儿。 追问一下。但有个租售比的逻辑我不知路对不合，东城占坑一个月能租5500，一年就是61000左右，算上此刻的房价，差不多年化1.7%，昔时购入价年化1.49%。 但曦望山的年化，按此刻报盘价看，目前是1.47%。所所以不是这两套出租收益都差不多
？占坑房还得至少等4年才用完，若是卖曦望山我持币换现金，收益也应该有1.5%
？若是我未来或许率不用，那我持有曦望山的必要性在哪里呢
？ 1、对比任何商品的性价比，都必须是“同类同级”，不然没什么意思。东城的是占坑儿房，相当于占着车牌子的十八试炱面包，曦望山是近郊改善房，相当于新能源网红车吧。两种车的职能和用处都不太一样，非得比力性价比就没什么意思了。 两套收益率差不多这怎么说呢
？打个不适当的譬喻吧，您去大酒楼点一盘拍黄瓜28，到大排档吃一份红烧肉也28。双方商家的毛利率差不太多，但具体的感触履历只有自己体味了，终于有环境档次和口味的区别，各自的消费主张分歧。 2、东城占坑儿房，昔时买的时辰之所以年化更低，注明那会儿溢价更高呗。此刻的年化是1.7%，那把这套房放到向阳丰台的话是2.4%，也就是溢价率40%左右。 曦望山的年化1.47%算正常，由于北京的均匀值是1.7-1.8%左右。但这里一是算郊区，二是户型偏大的改善，所以年化降低15%左右算正常，不特殊。 收益性的话存款是利率在大无数时期，高于屋子的租金收益率，但钱币自身从持久看是注定贬值的。而屋子则是短期内的涨跌都有可能，持久看是可能做到匹敌通胀的（北京屋子）。 叨教一下，孩子此刻向阳白家庄读幼学4年级，想幼升初的时辰，通过换房到海淀上地，但看了一下上地东里的房价很高了，就算换房也只能买个一居户型，也不知路这个设法对不合，是就在这边上80中，还是换到海淀上地何处的中学，很犹豫，请听听教员的建议。 2、若是资质通常就甭折腾了，海淀和向阳都是两极分化很显著的模式，区别是海淀的牛校更牛，共同点是渣校的成就和普高率都不怎么样。俩学区的共同点是对口校都很牛，区别是上地的更牛。 但对于普娃来说，若是到上地不能确定进入牛中，可就注定弱于80了，终于80放到海淀也是仅次于幼强的。所以思考好，用搞对象打个譬喻就是这边能确定跟薛宝钗成婚，但换到哪边则是命运好娶黛玉，命运不好的话娶袭人，甚至还可能是刘姥姥呢。 3、另表若是是天牛娃，家长指标是清华北大，其他985就算考上也不去的，那就去上地吧，理论上的概率更高。但真得思考好，由于若是是天才，那其切实哪边的了局都差不多，都能得到最顶级的教育资源。不是天才的话也差不多，给了好器材也没用。 4、房价高不高的其实倒没什么，由于白幼80学区的溢价率也不低，换到上地无非是再增长一部门而已。相当于卖了奥迪换奔腾，只不外驾乘履历是否相宜的只能自己体味，有撞大运的成分。 5、总之这表人无法建议，只能是家长的选择。不外真的多说一句，全北京有您这种设法的估计是万里挑一了，除了天才少年的话通常家庭不敢这么豪横�；共荒苁峭ǔＬ觳�，得是达到韦神级别才相宜，或者说是奔着北大疯人院去的，半疯儿的都有点儿犯不上。 之前征询您的单元集租房没买，手里200多个一向拿着，银行利率切实太低了，所以最近摩拳擦掌。想买套小屋子重要用于出租（由于老二今年才在西城读一年级），估计未来至少12年也不会住，所以重要思考出租以及未来孩子必要时拿来置换。 由于18年之前一向生涯在石景山，所以石景山看得多一些，但是看了您一些文章，说租售比力高的还是在东边，但是没在东边生涯过，不是很相识。您能或许给分析一下石景山、劲松、马甸的裕民左近，该在哪里去踅摸着找屋子
？ 1、是200多万的总价不贷款了是吧
？那根基就是老破幼两居或商品房一居，蕴含开间。北京的均匀租金收益率在2.4%，向阳的有最高2.8%的，石景山是否有我没把稳，问问中介吧。 2、这仨不好比力，没什么意思，说多了的话又啰嗦又不好听，算了吧。单一说就是若是不自住，只思考投资性，那注定是先北后南，先东后西。但劲松其实不太算东，这就不多说了。 3、其他的就不分析了，通例建议是先看裕民。不外这里单价偏高，300万以下的估计不好找，尽量避开带硬伤的吧。具体找屋子那就问中介吧，匹配房源是他们的业务。