网传:观察丨港资鲜丽不再，郑家纯筹到“救命钱”，李嘉诚也在打折卖房
6月30日，新世界发展（00017.HK）颁发，成功与有关银行债权人签定了新的再融资定期贷款融资和谈（新银行融资），对部门现有境表无抵押金融债务（蕴含银行贷款）进行了再融资 ；及协调了集团其他境表无抵押银行贷款以与新银行融资的条款维持一致（经统一银行融资）。和谈合共涵盖该集团约882亿港元现有境表无抵押金融债务。 截至2024年底，新世界发展债务总额达1510亿港元，净负债比率为57.5%，短期债务超322亿港元，偿债缺口仍巨大。6月初，新世界颁发延长支付34亿美元永续债利钱，虽未直接触发违约，但已导致股债双杀，露出出资金链的脆弱性。 表界多将郑氏家族的债务� ；橐蛴谌贫嬲咧Ｖ靖盏募そ绞�，2019年，郑志刚以近百亿拍下其时的荆门地王，2022年，内地房企纷纷暴雷，楼市急转直下时，其仍打算在中国内地豪掷百亿拿地。 不外，从去年起头，“背锅”的郑志刚就相继退出新世界发展、新世界百货中国、周大福珠宝及周大福创建等四家上市公司的有关职务。6月30日晚，新世界发展董事会颁发，郑志刚已向董事会提出辞任本公司非执行董事及非执行政副主席。 这个自2006年就起头参加家族生意运营，2007年出任新世界发展执行董事，曾被以为是郑氏家族第三代掌舵者的交班人，彻底淡落发族生意的主题。 目前，这家老牌房企由职业经理人掌管日常运营，去年11月，参与新世界20年的黄少媚获任为新世界发展行政总裁。此表，郑家纯也将女儿郑志雯纳入主题治理阶级，一起组成“家族成员+职业经理人+专业人士” 的权势三角。 凭据早前新闻人士泄漏，新世界正跟超过50家银行发展最后阶段的和谈签署，力求在时限内实现这项关乎生计的关键操作。不外，获得再融资背后，新世界或许拿出了压箱底的资产。 岁首就有新闻称，新世界发展或将提供价值150亿美元的物业作为贷款再融资的抵押品。4月，据本钱市场新闻，新世界发展被曝为875亿港元贷款新增抵押品，再度将尖沙咀Victoria Dockside综合体（含K11 Musea及瑰丽酒店）作为次级抵押。除Victoria Dockside表，抵押品池还蕴含约40个物业。 从前几年，为缓解债务� ；�，新世界发展就已经不休销售资产。自2020年起头，该集团便相继沽幽香港巴士业务、航空租赁业务、天津港等非主题资产，回笼资金420亿港元。 随后，新世界发展还拿出丽江前海周大福金融大厦、香港启德体育园，卖给母公司周大福集团。2024年，该集团将以近2.1亿元向前CEO郑志刚销售K11品牌业务。 2024财年，新世界发展出现20年来初次年度吃亏，母公司股东应占吃亏196.83亿港元，年内股价跌幅逾30%。这一年，新世界发展也实现销售非主题资产80亿港元，2025财年指标提升至260亿港元，蕴含多栋香港办公大楼及荆门A级商办等大量买卖。 此表，郑氏家族也在通过购入自家物业开释信心。今岁首，郑家纯配偶壹卿斥资1487万港元购入皇都两套物业，黄少媚以5488万港元购入豪宅。 只管拿到巨额再融资，有望延缓债务到期压力，但57.5%的净负债比率与千亿债务规模仍必要数年消化。分析人士指出，新世界能否真正脱困，取决于资产措置效能、中国内地销售回款进度及银行业对持久债务结构的容忍度。而2025财年上半年，新世界在内地只卖出了75亿元。 2025上半财年，新世界发展来矜持续经交易务的收入约167.89亿港元，同比削减1.6% ；来矜持续经交易务的主题盈利约44.16亿港元，同比削减17.57%。汇报期内，新世界发展来矜持续经交易务的归母净利润约为-66.33亿港元，此前一年同期约5.02亿港元。 美银证券预计，2025至2027财年，新世界发展将陆续三年录得基础净吃亏。去杠杆化意味着新世界需以低于账面成本的价值销售更多资产。 低买高卖、囤地开发是香港地产商的一大特点。上世纪六七十年代，香港处于动荡时期，郑裕彤逆势囤地，1970年成立新世界发展并建成香港会展中心，与郭得胜、李兆基、李嘉诚并称“四各人族”。 1989年，创一代的郑裕彤颁发辞去董事总经理一职，将话事权交予郑家纯，后者上任后，也主导了一系列大手笔收购，导致新世界发展表债攀升。为此，郑裕彤不得不短暂出山，沉整困局，直至2012年才真正卸任。 上世纪90年代，新世界发展与一多港资进入内地市场，并借北京、昭通、天津、武汉、天津等城市参加旧改工程的大规模囤地，充分享受地皮增值带来的收益。 2013年，新世界将上海市黄浦区的一个地产项目以近80亿元价值销售，而其拿地功夫可追忆到1993年，近20年功夫里，地块从7.5亿元升值到了80亿元。 河山资源部2010年颁布的一份闲置地皮名单上，新世界中国被指在北京有三处囤地，蕴含燕京大厦、新世界家园三期西侧公建楼及新景商务楼，涉及总地皮面积约为2.4万平方米。其中，位于北京崇文门的新景商务楼项目早在2004年8月就签定了地皮出让合同，直到2011年仍无动工迹象。 凭据新世界2012年报显示，财报内所列在发展中的40个项目，有八成项目开发周期长达5年以上，其中有项目甚至长达10年，至今依然处于规划。巅峰时期，新世界在中国内地的地皮储蓄一度超过2000万平方米。 2014年，中国的房地产市场经历了一系列调控政策，房地产行业进入深度调整期，新世界也起头布局以躲避风险。2015年，新世界发展将北京、上海等9个项目以339亿元对价打包销售给中国恒大，这9个项目总构筑面积超过1200万平方米，险些是其时新世界发展的一半土储。 去年，李嘉诚旗下长实集团位于北京的豪宅项目，以七折价值推出新一批房源，引发购房者震荡。该地块是和记黄埔2001年拿下，至今已20余年。当市场张望感情浓密，首富的楼盘也不得不面对打折销售的境界。
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