请问 ，我北京人 ，今年底退休（退休金估计也就三千多点） 。2007年买的屋子 ，在向阳安华西里三区（非交通部）54平幼两居 ，四层 ，唯一住房 。重要是房龄太老住着感触不太扎实 ，并且装建都不安结构经不起折腾了想把这套屋子卖了 ，仅用卖房款换个大一点带电梯的 ，父母哥哥分別在顺义和三元桥 ，习惯住北边了 。
首选向阳北边或东边 ，而后好好装建一下筹算一向住下去 。这个卖房款如同只够买经适房或两限房的 。没有既要又要 ，您能助忙照拂一下哪个幼区比力适合吗 ？相识了一下老北苑和常营的 ，还有昌平境内靠近向阳的不知路怎么选 。
2、感触不太扎实 。真要是安全等级测评后为D级 ，也就是没有守护必要的危楼 ，那其实还算功德儿呢 ，有资格原拆原建了 。通常都是当局和原产权单元配资 ，业主再承担每平米几千块钱的建安成本 ，而后就能住新房了 ，房产价值也立刻暴涨 。
3、经适房和两限房 。经适房是2003年之前的质量都好 ，典型的就是天通苑回龙观早期的那几批 ，质量跟商品房一样 ，甚至能超过部门商品房 。2003年之后由于成本上涨+不能涨价 ，质量就弱了点儿 ，2005年之后的更弱点儿 。两限房的质量无数都不太强 ，基础质量注定达标 ，但都是较低的尺度 。
4、北苑的话望春园算各项两全的 ，质量不错 ，价值走势也在板块内至少不落后 ，开发商北辰 。常营的话看草房左近的吧 ，那一大片都是保险房 ，质量不能说太强 ，但也不弱 。优势是规模大 ，幼型配套齐 ，户型也都设计的不错 ，价值走势根基不落后 。
昌平靠近向阳的 ，那就是天通苑啊 ，早期的质量极度好 ，典型的“高质廉价” 。另表也能够看看立水桥立城苑 ，是北京城建的福利房 ，自己给自己盖的 ，质量至少不弱 ，这里属于向阳区 。
5、另表向阳东南的垡头有翠城幼区 ，也是经适房 ，和安华西里三区统一个开发商 ，北京住总 。翠城早期（2003之前）的几批质量很好 ，户型也好 ，价值相对低 ，居住的性价比挺高的 。
请问目前在北京两套商品房 。一套在昌平回龙观国风美唐 ，出租中 ，租金8000左右 ，卖的话640左右 。另表一套自住 ，娃上学学区房 ，在西城 ，价值800万左右 ，租金9000左右 。从保值增值的角度 ，目前是持续持有房产 ，还是卖掉一套呢 ？卖哪套相宜呢 ？
1、国风美唐的租售比800 ，偏高了 ，注明这房价略高 ，也能够说是租金有点儿低了 �；蛘咚等羰俏葑拥墓兰酆妥饨鸲际窍殖⑹郧� ，那注明这套房的价值有点儿泡沫 ，10%左右 。
不外也算正常领域内吧 ，终于回龙观板块内品质高的商品房不多 ，追捧出点儿泡沫来也能够理解 。并且这套房显著是更适合自住的 ，或者说自己住才算阐扬出更大价值 。
西城这套的租售比900 ，注明房价中有30%的学区溢价 ，由于北京的均匀租售比不到700 ，通常都是650左右 。这能够参考国风美唐旁边龙跃苑的租售比 ，90两居售价400万左右 ，租金6000多 ，租售比650高低 ，这就是北京均匀值 。
2、卖哪套相宜 ，通例建议是若是用完了学位 ，那就在入学顶峰从前之前卖掉学区房呗 。终于今年是最后一年 ，明年之后就是拐点了 。除非是有政策支持 ，不然30%的溢价率不太可能再提高 ，更大的可能是随着一届届的孩子毕衣冯开而降低 。
3、而国风美唐固然也有溢价 ，但既然是经历过熊市还能维持 ，那就注明支持挺强的 ，留着吧 ，迟早都能抹平 。抹不平也无所谓 ，归正是改善型幼区 。
4、另表也能够换算成租金收益率 ，国风美唐这套一年收9.6万 ，减去物业取暖什么的剩9万吧 ，收益率1.4% ，靠近同期银行存款利率 。西城这套就低点儿了 ，一年收10.8万 ，算剩10万吧 ，收益率1.1% ，低于存款利率 。而北京均匀值此刻是1.8%左右 ，朝石丰幼户型非学区房最高的能到2.5%甚至2.8%呢（净收益） 。
5、单一就是这情况 ，两套房的租金收益都不算高 ，国风美唐更适合自住 ，保值风险幼 。学区房自住或出租都不算太相宜 ，溢价部门保值的风险大 ，自己再推算一下吧 。
请问 ，我问了长安6号的物业费了 ，竟然真的是7元一平 ，这也太贵了吧 ？为什么 ？关键是我也问了得房率 ，竟然才67% ，也就是公摊达到了三分之一 ，那这样算下来物业费就10元以上了 ，那我是不是就注定亏本了 ？
2、为什么 ？就由于这里是“酒店式公寓”呗 ，档次高服务好 ，一分钱一分货吧 ，至少是人家物业公司以为是一分钱一分货 。并且这在CBD也不算太贵的 ，公寓项目8块钱以上的有的是 ，10块的都有 。
并且北京的还算中等的呢 ，到了上海丽江和荆门等地 ，尤其是荆门 ，高档公寓每平米20起步都正常 ，30一平的都有 。并且还都是大面积 ，500平的一个月物业费就得1.5万 ，白送给好多人都住不起 。
3、对了 ，您定的屋子东边有个梵悦108 ，物业费20多起步 ，而后北边使馆区那儿还有梵悦万国府 ，最贵如同不是38就是36 ，归正30多块钱 。跟这些公寓比比就心态平衡了 。
4、得房率我不知路 ，这以本地中介说的为准吧 。但既然是独栋公寓就有可能 ，户型幼+配套多 ，通常都在70%左右 。但是否用使用面积来算物业费就看自己的感触吧 ，背着抱着一壁沉 ，怎么都是那些钱 。
请问 。望京宝星园二期的大一居室 ，79.85平 ，当市价值640万 。此刻的望京因产业转移 ，加之屋子偏老且无新地块可开发 ，房价和房租的跌幅都挺大的 。我想叨教您：若是此刻出手卖掉望京的屋子相宜吗 ？若是不相宜 ，那什么时辰出手相宜呢 ？
1、我推荐过这种大一居吗 ？宝星二期此刻的租金几多钱 ？应该坪效100左右 ，这套房能租到8000吗 ？若是能租到8000 ，那这种大一居的租售比在700左右 ，售价就是单价7万 ，总价550万左右 ，能达到这个数字吗 ？
2、若是数字靠近 ，那就注明这套房跟大盘走势同步 。若是租金8000 ，但售价低于单价6.5万总价在500左右了 ，那就是超跌 ，或者说租售比低于650就算超跌 。反之出若是租售比高于750 ，那就注明还有泡沫 。
当然也别只算这一套房 ，还是以一居室的均匀值为准 ，有功夫把其他户型的都算算就是幼区均匀值了 。也按以上比例对照吧 。
3、什么时辰出手 ，此刻是利率下行通路 ，五年期利率都出现倒挂了 ，所以此刻是救市的行情 ，我家的房不卖 。什么时辰上调利率就是又一次宏观调控了 ，从投资角度就该思考出手了 ，通常在半年至一年后房价下行 。
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