我的情况如下：孩子26年上学 ，目前家在向阳呼家楼 ，对口的幼学是呼家楼中心幼学 ，但初中对口学堂不是八十。我和家人单元别离在呼家楼和丽泽 ，对于学区房目前有如下设法 ，不知路哪个更相宜：
一是幼学呼幼 ，凭据孩子的进建情况看能否上八十或者北中 ，若是不能的话在过几年卖房去海淀或者西城 ，那时辰入学孩子少了房价能降点 ，我们还能够买房买个好一点的（屋子或许1500w） ，但是不知路这样跨区幼升初是不是肯定会填坑校 ，还失去了幼学提拔和直升的机遇。
二是此刻就买海淀或者西城的学区 ，但是此刻资金只有500万首付 ，贷款压力也比力大 ，目前向阳的屋子不错 ，若是搬去海淀西城还得租房 ，会很折腾。
我们比力偏差一 ，也怕自己把握的信息不够 ，以来转不到西海（我们还是认可西海的教育 ，向阳资源太少了） ，想听下您的定见。
1、明年上学 ，那是否能走点招就先测个智商吧 ，5岁以上的根基正确。资质高的就留在向阳走各类点招 ，或者直升也挺好的 ，相对省心。普娃佛母或钻营资源平衡的去西城 ，虎妈牛娃+更愿意竞争的去海淀。三个区到目前为止的教育模式不太一样 ，看自家情况选择走哪条赛路吧。
2、孩子少了是有可能降低学区房的“溢价” ，房价不定 ，这得看整体大盘的走势�Ｄ芄徊慰己锥吞ㄍ迨√ū笔械难孔呤� ，人丁顶峰之后都是整体溢价率降落 ，但房价没降 ，由于大盘涨了。
3、跨区幼升初也不定填坑 ，只能说概率比力大 ，终于除了向阳 ，对转学生都不是太敦睦。海淀是若是有点招就拼点招 ，没有或不能参加的话拼命运。西城到目前为止是只能拼命运 ，大抽奖的概率极度低 ，大无数都是注册校 ，能抽到二类校都是命运好的。
5、怕信息不够就找伴侣参与虎妈群 ，各类信息满天飞。正本就是：妈妈的信息陪同+爸爸的资金支持+孩子的致力自鸡 ，天时地利人和。
另表西海转学不难 ，难的是怎么得到好资源 ，要不白折腾。尤其是海淀 ，其实就是向阳的升级版 ，牛校更牛 ，但渣校和向阳也差不多。
打个譬喻吧 ，若是高考以英语为主 ，那学区房选择的尺度就是“说话环境” ，这就是氛围的作用。其他的进建也都一样 ，环境氛围是最沉要的 ，若是想进入圈子 ，最好提前进入赛路和方阵 ，每个方阵的速度和频率是不一样的 ，最终成就也就不一样。
请问 ，大兴金色漫香郡90平两居 ，2021年采办 ，总价269万（房款258万+中介费11万） ，首付95万元 ，贷款174万元。去年还了本金20万元 ，此刻贷款本金还剩138万 ，屋子能租3000元/月。目前卖的话也就200万 ，能回本60万 ，还不知路多久能出手。想问问章哥 ，这个屋子能留吗？还是果断卖了 ，损失变现？
1、能卖200万 ，月租3000 ，租售比666 ，租金收益有点儿不太高似的。是不是租便宜了？由于西边天宫院板块的新源时期的价值跟金色漫香郡差不多 ，90平两居200万出面儿。但租金在4000左右 ，租售比500多点儿到不了550 ，这还算是合理。
金色漫香郡固然说地段儿又弱了点儿 ，房租适当降低也是应该 ，但这666也偏低了。由于目前北京郊区的房价普遍超跌 ，而金色漫香郡若是是此刻的租售比 ，就不太算超跌了。终于丰台四五环200万房产都有租4500的 ，租售比450左右呢 ，这是典型的超跌。
3、另表也看看挂牌率 ，若是是在2%左右或以内 ，那也没必要焦急。由于北京郊区的均匀挂牌率就是2% ，达到3%或以上算是抛盘大 ，还有着落的可能 ，2%左右或以内无所谓。
4、总之先看看这房租对不合吧？我感触低了点儿。而后看看挂牌率 ，用中介的挂牌量除以幼区总套数 ，2%之内就注明没有抛售 ，没必要焦急。
请问 ，23岁首动手月坛55平学区房 ，孩子24年9月已顺利入学 ，屋子顶层器材向一居改两居 ，带着老人勉强能住 ，均价12w多。目前思考二胎 ，我们是止损换到邻近片区如海淀翠微左近改善 ，还是持续持有到老二上幼学。月坛学区房您怎么看未来走势？会持续走低吗？
1、用月坛的换到翠微改善 ，这怎么聊呢？打个譬喻吧 ，相当于有一张全聚德的餐券 ，能吃半只烤鸭的。但想了想感触不实惠 ，所以把这餐券打折卖了 ，添钱到旁边便宜坊买一整只。
也就是说 ，西城和海淀所有带学位的普宅都是学区房 ，也就都有学区溢价。月坛的溢价率更高 ，但翠微的也没低几多 ，换过来的话能够说单价降了 ，但性价譬喻面没什么太大提升 ，性质没有扭转。能理解吗？
所以通例的改善都是：在用完了学位之后 ，换房到没有溢价的非学区房 ，这才算真正的改善。当然这也看预算 ，海淀在千万以上总价的溢价率就低些了 ，1500-2000万以上的更低 ，器材海都差不多法规。
2、月坛学区房的未来走势 ，基础部门注定没问题 ，注定是追随西城大盘。溢价部门重要看政策 ，有利好就持续炒 ，有可能撑住 ，终于顶级学区更受追捧。没什么政策就看命运 ，有可能受影响。
重要您这是占坑儿房 ，溢价率正本就偏高 ，并且还是顶层带硬伤的 ，又悔改 ，从居住角度讲各项都不太占优吧。而屋子是用来住的 ，越宜居的才越保值呢 ，至少流动性强。
能够参考日韩和台湾省的学区房汗青 ，过了人丁拐点之后 ，通常学区的屋子溢价率逐年降低 ，顶级学区中宜居的大户型支持更强。终于好资源才什么时辰都稀缺呢 ，学区是好资源 ，宜居也是好资源。
还有一个问题想叨教您：从保值角度思考 ，远洋一方溪语苑和城里有学区性质的屋子（好比上面提到的那三个幼区） ，未来哪个相对更保值呢？
2、比力任何器材都得是“对等” ，或者是有限造条款 ，不然没什么意思。打个譬喻就是想买件衣服 ，羽绒服和洋装哪个相宜？这谁知路啊 ，只能说钻营保暖就买羽绒服 ，想干中介就买洋装 ，职能分歧的器材没法儿比。
3、或者这么说吧 ，钻营保值的稳妥就买溪语苑 ，固然地段儿不算多强 ，但幼区开发的不错 ，这么多年只是略落后大盘而已 ，以来只有物业水平不降落就或许率一连 ，最好成就能不落后 ，至少没风险。
学区房得分成两部门 ，若是是老幼区 ，那基础部门注定是追随大盘涨跌 ，由于其自身就是大盘的沉要组成部门。只有屋子没硬伤 ，那就占不到便宜也不吃亏。
但溢价部门说不好 ，看明年之后的政策了 ，有利好就能撑住 ，没有的话或许都受影响。不外具体到幼区和房源又得看具体情况 ，学区资源越好+居住履历越好的会支持更强 ，通常的则就通常了 ，东亚其他国度和城市都是这种先例。终于风口上猪的确都能飞 ，还劣币摈除良币呢 ，但退潮之后就知路谁穿戴裤衩了 ，好器材才什么时辰都稀缺。
请问 ，我是西城简易楼的住户 ，老公房 ，这次腾退由于没达到100%失败了。说真话我们家也犹豫 ，由于给的钱切实太少了 ，跟前几年我们亲戚家的相比差了一半还多 ，重要就是屋子的差的太多了。我看了您点评丰台的了 ，想问问您对溪城家园的怎么看？另表您有什么建议吗？
1、溪城家园 ，要说整体地段儿还行 ，挨着公园的环境不错 ，离地铁也不算太远 ，板楼也不错。劣势是离地铁还是不近 ，相对有点偏 ，所以人家才给规划成保险房的�；蛘咚嫡庵值囟味杂谄照凰闾� ，终于住户们对表界配套的需要大。
另表就是密杜仔点儿大 ，两个区加起来4000多户 ，后续或许还得盖�８际墙舸栈� ，那这居住人丁就稍微密了点儿了。而看看左近的商品房幼区 ，一致面积的地皮 ，最多也就开发2000户吧 ，甚至更少。
2、所以在我看来这就是典型的自住为主的幼区 ，中规中矩吧。另表看物业的守护水平 ，若是守护的好 ，那价值走势就应该还行。若是不太强 ，那过个6/7年 ，或许价值就跟周边老房差不多了。
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